Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wir nehmen Ihre Interessen insbesondere wahr in den Bereichen:
Abmahnung
Eine Abmahnung kann sowohl vermieter- als auch mieterseits zur Vorbereitung einer Kündigung ausgesprochen werden. Sie zielt zunächst auf die Unterlassung eines vertragswidrigen Zustandes und droht eine Kündigung im Wiederholungsfall an.
Abrechnung
Über vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen hat der Vermieter gem § 556 Abs. 3 BGB jährlich abzurechnen. Tut er dies nicht oder fehlerhaft ergeben sich eine Reihe von Rechtsfolgen bis zur möglichen Rückforderung der geleisteten Vorauszahlungen.
außerordentliche fristlose Kündigung
Im Falle einer tiefgreifenden Vertragsstörung kann – ggfs. auch ohne Abmahnung – eine außerordentliche fristlose Kündigung erfolgen, so z.B. in den Fällen des
§ 543 BGB.
bauliche Veränderungen
Heutzutage spielt die Gebäudesanierung im Rahmen von Mietverhältnissen eine erhebliche Rolle. Inwiefern darf der Vermieter Umbauten vornehmen? Kann die Miete erhöht werden ? Was muss der Mieter dulden ? Einen ersten Überblick gibt u.a. § 554 BGB.
Beschlussanfechtung
Im Rahmen von Wohnungseigentümerversammlungen werden immer wieder Beschlüsse gefasst, die mit der Rechtslage nicht vereinbar sind und von daher anfechtbar oder sogar nichtig sind. Dies kann möglicherweise schon aus eine fehlerhaften Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung resultieren.
Betriebskosten
Das Thema Betriebskosten ist für jeden Mieter/Vermieter interessant. Obgleich es sich hierbei um ein „Geschäft des täglichen Lebens“ handelt, sind eine Reihe von Vorschriften und in der Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen zu beachten, die dem Laien in der Tragweite unbekannt sind.
Duldungspflichten
Was an Lärm, Gerüchen, Baumaßnahmen etc. im Rahmen eines Mietverhältnisses hinzunehmen ist, hängt von einer Reihe von Faktoren ab. So spilet beispielsweise bei der Frage des notwendigen Schallschutzes das Jahr der Bauwerkserrichtung oder aber der Umfang von späteren Sanierungsmaßnahmen eine entscheidende Rolle.
Eigenbedarf
Der Eigentümer hat ein Interesse daran, die Immobilie bzw. Wohnung für sich oder Angehörige zu nutzen. Der Mieter möchte verständlicherweise seine Wohnung behalten und glaubt dem Vermieter seinen Eigenbedarf nicht so recht. Hier gibt es mittlerweile eine klare Rechtsprechung zum behaupteten Eigenbedarf.
Gewerberaummiete
Das Gewerberaummietverhältnis ist grundlegend verschieden von der Wohnraummiete. Hier können interessengerechte Vereinbarungen getroffen werden, die in der Wohnraummiete nicht eröffnet sind.
Hausgeld
Säumige Hausgeldzahler sind innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften nicht nur ein besonderes Ärgernis sondern können im Extremfall zu einer Überforderung der übrigen Wohnungseigentümer führen.
Im übrigen sieht die neuere Rechtslage die Möglichkeit vor, die Umlagemaßstäbe für Hausgeldzahlungen einfacher abzuändern als nach der früheren Rechtslage.
Kaution
Nach Beendigung des Mietverhältnis wird die geleistete Kaution regelmäßig zum Zankapfel. Der Mieter, der durch einen Umzug meistens finanziell ohnehin schon hinreichend strapaziert ist, möchte die Kaution möglichst bald zurück. Der Vermieter möchte verständlicherweise sicher sein, dass etwaige Ansprüche, z.B. aus einer noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung hinreichend gesichert sind.
Die entsprechenden Fragestellungen lassen sich anhand der Rechtsprechung lösen.
Kündigungserklärung, Kündigungsformalien
Selbst wenn ein Kündigungsgrund besteht, muss das Kündigungsrecht auch entsprechend wirksam ausgeübt werden. Hier sind viele Unwirksamkeitsgründe denkbar. Stellt beispielsweise ein Einschreiben mit Rückschein einen hinreichenden Nachweis hinsichtlich des Zugangs der Kündigung dar?
Mängel
Dass Mängel vorhanden sind, ist meistens nicht streitig. Aber wer hat die Mängel verursacht? Welche Rechte ergeben sich für Mieter und Vermieter bei diesen Fragestellungen?
Mieterhöhung
Die Miete macht bei den meisten Haushalten 1/3 der Haushaltsausgaben aus. Dies reicht den meisten Mietern. Auf der anderen Seite treffen den Vermieter zum recht kostspielige Instandhaltungs- und Finanzierungspflichten. Hier gibt es eine Reihe von Rechtsfragen zu beachten.
Mietvertrag
„Ein Mietvertrag muss schriftlich sein“, so hört man es oft in der Beratung. Dies stimmt allerdings nicht. Auch ohne Wahrung der Schriftform kann ein wirksames Mietverhältnis begründet werden. Beim Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages kann eine Menge geregelt werden, was für die Parteien ggfs. über lange Jahre verbindlich ist. Es ist erstaunlich, wie wenig Sorgfalt zum Teil auf die Ausformulierung des Mietvertrages verwandt wird.
Nachbarrecht
Ein zu nah an die Grundstücksgrenze gepflanzter Baum, eine unansehnliche Grundstückseinfriedung oder als zu ausgiebig empfundene Grillgelage können einen auch noch so friedlichen Nachbarn an seine Belastungsgrenze bringen. Hier hilft eine ausdifferenzierte Rechtsprechung.
Renovierung, Schönheitsreparaturen
Die Problematik unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln ist – salopp gesagt – bekannt aus Film, Funk und Fernsehen. Aber bei weitem nicht jede Klausel ist unwirksam. Bevor man es darauf ankommen lässt, sollte die Klausel von einem Fachmann überprüft werden.
Untermiete
Nicht jedes Aufnehmen einer Person begründet ein Untermietverhältnis. Die Aufnahme bestimmter Personen stellt sich als vertragsgemäßer Gebrauch dar. Die Frage, ob der eine oder andere Fall vorliegt, bestimmt in den meisten Fällen, ob die Aufnahme der Person genehmigungspflichtig ist.
